El alza de las tasas de interés de los créditos hipotecarios, arrastrada por la mayor incertidumbre política-legislativa y presiones inflacionarias -por ayudas fiscales y retiros previsionales- que llevaron a una subida de 125 puntos base de la Tasa de Política Monetaria (TPM), tiene cada vez más efectos en la oferta de préstamos de los bancos de la plaza.
Según fuentes de la industria, hace algunas semanas el Banco de Chile y el miércoles pasada el Santander acotaron los plazos de oferta para el financiamiento de viviendas hasta 20 años, dejando fuera de la mesa los plazos de 25 y 30 años. Itaú, en tanto, suspendió temporalmente la entrega de créditos hipotecarios con tasa fija.
A las restricciones se sumó BCI, que confirmó que desde hoy 15 de octubre, los créditos hipotecarios tasa fija o Bci Home Extra en UF, que actualmente tiene un plazo de 30 años, se ofrecerán hasta 20 años como plazo máximo. En tanto, el producto Home Conveniencia mantendrá plazo y porcentaje de financiamiento (25 años con financiamiento del 90% y a 30 años al 80%).
Respecto de Scotia, declinaron por el momento referirse al tema, en tanto que Consorcio y Security no respondieron la solicitud de información. Sin embargo, fuentes del sector plantean que se están “analizando los plazos y las condiciones de los créditos hipotecarios, debido al cambio en las condiciones de financiamiento”.
Por su parte, desde BancoEstado, señalaron que no tienen contemplados cambios de ningún tipo, de manera que se mantiene vigente el producto hipotecario con plazo a 30 años.
Desde la banca, en tanto, el gerente general de la Asociacion de Bancos, Luis Opazo, señaló que “la demando por instrumentos de largo plazo se vio afectada por masiva liquidaciones a consecuencia de los retiros de fondos, con el consiguiente aumento de precio. Esto es clave, porque los instrumentos de largo plazo son necesarios para estructurar créditos de largo plazo, como los hipotecarios”.
En ese sentido, agregó que “estas alzas, unidas a la mayor inflación, implican que para un crédito tipo, el dividendo aumente en casi 25%, lo cual claramente afecta los bolsillos en todos los hogares”.
Evidencia de lo anterior se observó en Twitter. En respuesta a un posteo del presidente de la Multigremial de Emprendedores, Juan Pablo Swett, acerca del tema, usuarios de la red social aportaron sus propias experiencias. “Coticé en marzo a UF + 1,8 , hoy a UF + 4,5 a 20 años”, fueron algunos de los mensajes.
Segmento y exigencias
Pero, cuál es el perfil de quienes solicitan créditos a 30 años? Con una mirada más global, el presidente de la Cámara Chilena de la Construcción (CChC), Antonio Errazuriz, planteó que “según datos socioeconómicos de Casen 2020, hoy en día cerca de 3,4 millones de familias en Chile pueden acceder a un Crédito Hipotecario (cerca de un 50% del total) a 30 años dando un pie de 10%”, dependiendo del valor.
Respecto del perfil, Víctor Danús, gerente general de PROUrge Gestión Inmobiliaria, señala que se trata de un rango entre 28 y 38 años, a quienes acomoda quedar con un monto más bajo de cuotas, pero extendidas en mayor plazo ya que a futuro pueden optar a un refinanciamiento del crédito”, mientras que Tomás Huidobro, gerente general de BMI Servicios Inmobiliarios, mantiene el piso de 30 años, pero lo extiende hasta los 45. “Mayoritariamente profesionales, que han tenido estabilidad laboral y buenos antecedentes comerciales y cuya cuota de dividendo no sobrepase el 25% de la renta líquida”, dice.
Que se acoten los años implica no sólo cuotas más altas, agrega Danús. “Cuando los hipotecarios son a 20 años, los bancos son más rigurosos en el perfil del cliente. Piden por lo general al menos un 20% de pie y además se fijan en que tenga contrato de trabajo y cuál es su actividad o profesión. De acuerdo al tipo de actividad o profesión que se tenga, se deben corroborar ingresos continuos, debidamente respaldados, como cotizaciones en AFP, entre otros antecedentes”, detalla.
Además, complementa Errazuriz, al acotarse los plazos de créditos “restringe mucho mas el acceso a créditos por parte de las familias” y si bien la tasa de interés no varía con los plazos “si lo hace significativamente el dividendo a pagar, por ejemplo, para una vivienda de 3.000 UF, la tasa promedio de un hipotecario bordea el 4,7% (y un pie de 10%) con un dividendo de $450.000 aproximado (lo que implica una renta mínima por hogar de $1,8 millones)” y así, “el mismo crédito a 20 años la tasa se mantiene relativamente en el mismo nivel (un poco más baja, cercana al 4,5%) sin embargo el dividendo se incrementa en un 22%”.
Dicho de otra forma, “las familias pasarían a pagar cerca de $550 mil pesos, lo que conlleva a un ingreso mínimo por hogar cercano a $2,2 millones de pesos”, explica.
Con todo, el director regional de la firma inmobiliaria REMAX, Yuval Ben Haym, afirmó que “el mercado no se va a paralizar porque aumentan las tasas, porque ha habido épocas donde la tasa ha sido de 8%, entonces la tasa sigue siendo baja comparando con tiempos previos y nuestros países vecinos”, aunque “en la medida que siga el debate de los retiros, seguirá al alza las tasas”, por lo que “la gente quizás no va a poder comprar lo que quiso, o tendrá que seguir arrendando”.
Sobre el impacto en el sector de la construcción, en tanto, Huidobro sostuvo que “los agentes inmobiliarios tendrán que ajustar los proyectos para que puedan ser financiables con estas nuevas restricciones” lo que implicaría que “los proyectos de mayores costos disminuiran y aumentaran los proyectos de menores costos”.
Fuente: El Mercurio
