Panorama general del financiamiento inmobiliario
El acceso a liquidez mediante propiedades combina instrumentos bancarios tradicionales y soluciones alternativas privadas. Estas herramientas permiten:
- Comprar vivienda
- Refinanciar deudas
- Obtener capital sin vender definitivamente el inmueble
Las alternativas se diferencian por plazo, riesgo, costo y continuidad de la propiedad.
1) Crédito hipotecario (financiamiento tradicional)
Qué es
Un crédito hipotecario es un préstamo de mediano o largo plazo destinado a la compra de vivienda, donde el inmueble queda en garantía del banco hasta el pago total.
- Plazos: varios años, incluso décadas.
- Puede estructurarse como mutuo endosable o no endosable, según su financiamiento y transferencia en el mercado.
Características clave
- Permite financiar gran parte del valor de la vivienda.
- Es la fuente más común de acceso a propiedad.
- Requiere evaluación de ingresos y riesgo crediticio.
En la práctica, usuarios señalan tasas cercanas a 4,5 %-5,5 % anual y financiamiento cercano al 80 % del valor de la propiedad.
2) Crédito de consumo aplicado a vivienda
Aunque no está diseñado para inmuebles, se usa para:
- Completar el pie hipotecario
- Financiar remates o diferencias de precio
Ejemplos reales muestran compradores que planean cubrir parte del valor con créditos de consumo o avances de tarjeta.
Riesgos
- Tasas más altas que hipotecarios.
- Plazos cortos → mayor carga mensual.
3) Crédito con garantía hipotecaria (home equity loan)
Permite obtener dinero usando la vivienda como colateral sin venderla.
- La propiedad queda sujeta a embargo si no se paga.
- Las tasas pueden ser más bajas que créditos sin garantía por menor riesgo.
4) Leaseback habitacional e inmobiliario
Definición
Consiste en vender la propiedad y arrendarla inmediatamente con opción de recompra, obteniendo liquidez sin dejar de usar el inmueble.
Condiciones típicas
- Financiamiento habitual de 55% – 65 % del valor comercial según ubicación y perfil.
- Plazos desde 12-24 meses
Beneficios
- Liquidez rápida incluso sin historial crediticio perfecto.
- Continuidad de uso del inmueble.
- Posibilidad de recuperar la propiedad.
5) Rescate inmobiliario
Es una modalidad vinculada al leaseback para propiedades en riesgo de remate.
- Permite obtener liquidez y suspender pagos hasta 12 meses.
- El propietario puede recuperar el inmueble o recibir el valor residual si decide vender.
También puede aplicarse cuando la deuda es menor al 50 % del valor del inmueble, facilitando la reestructuración.
6) Anticipo Revocable
Consiste en adelantar parte del valor comercial de la propiedad antes de venderla formalmente.
- Sirve para cancelar deudas, evitar embargos o financiar proyectos.
- Genera liquidez inmediata respaldada en el activo.
Comparación estratégica de las fuentes
| Instrumento | Venta del inmueble | Liquidez | Uso típico |
| Crédito hipotecario | No | Media-alta | Comprar vivienda |
| Consumo | No | Media | Completar pie o gastos |
| Garantía hipotecaria | No | Alta | Liquidez con propiedad |
| Leaseback | Sí (temporal) | Alta | Liquidez manteniendo uso |
| Rescate inmobiliario | Sí (temporal) | Alta | Evitar remate |
| Anticipo Revocable | No | Media-alta | Deudas o inversión |
Conclusiones
Tendencia clave
El mercado inmobiliario chileno evoluciona desde un modelo dominado por:
- Crédito hipotecario bancario
hacia un ecosistema mixto con:
- financiamiento alternativo
- liquidez contra patrimonio
- soluciones de rescate habitacional
Implicancia
Las propiedades ya no solo sirven para habitar, sino como un activo financiero capaz de generar liquidez en múltiples formas.
FUENTE: miplusvalia+
